সম্পত্তির ইজারা

সম্পত্তির ইজারা একটি আংশিক হস্তান্তর। কোনো স্থাবর সম্পত্তির ভোগদখলের অধিকার কোনো নির্দিষ্ট মেয়াদে বা স্থায়ীভাবে কোনো কিছুর বিনিময়ে দেওয়াকে ইজারা বলে। ইজারা প্রকাশ্য বা অপ্রকাশ্য হতে পারে। এর মাধ্যমে সম্পত্তির মালিকানা হস্তান্তরিত হয় না, শুধু ভোগদখলের অধিকার হস্তান্তরিত হয়। ইজারাদাতা ও ইজারাগ্রহীতার মধ্যে লিখিত চুক্তি থাকতে হয় এবং তা রেজিস্ট্রি করে নিতে হয়।
নির্দিষ্ট মেয়াদ শেষ না হলে ইজারাদাতা ইজারা বাতিল করতে পারে না। নির্দিষ্ট সময়ের আগে নোটিশ প্রদান না করেও মেয়াদ শেষে ইজারা বাতিল করা বেআইনি। আইনত ইজারামূল্য চার প্রকার-চিরস্থায়ী, মেয়াদি, বার্ষিক ও মাসিক ইজারা। সরকারি জমি সরকার কর্তৃক ইজারা দেওয়া যায়।
ইজারা অবসানের ক্ষেত্রে নোটিশ দেওয়া বাধ্যতামূলক। কত দিন আগে নোটিশ প্রদান করতে হবে, তা ইজারার মেয়াদের ওপর নির্ভর করে। সাধারণত বার্ষিক ইজারার ক্ষেত্রে বছরের শেষ দিন থেকে ছয় মাস আগে এবং মাসিক ইজারার ক্ষেত্রে ১৫ দিন আগে নোটিশ প্রদান করতে হবে। কোনো নোটিশে একটি নির্দিষ্ট তারিখ ইজারার পরিসমাপ্তি ঘটানোর ক্ষেত্রে নিশ্চিত ইচ্ছা প্রকাশ করতে হবে। ইজারার অবসান ঘটানো ছাড়া সম্পত্তি থেকে উচ্ছেদ ও মামলা করার হুমকি প্রদর্শন করে কোনো নোটিশ প্রদান করলে তা বেআইনি হবে। ইজারা রেজিস্ট্রিকৃত দলিলের মাধ্যমে সম্পন্ন না হলে তা বাতিল বলে গণ্য হবে।
আইনমতে, সাধারণত আটটি উপায়ে ইজারার পরিসমাপ্তি ঘটে-১· ইজারার মেয়াদ শেষ হয়ে গেলে, ২· কোনো শর্তাধীনে মেয়াদ নির্দিষ্ট হয়, ওই ঘটনা ঘটলে, ৩· কোনো ঘটনা, যার দরুন ইজারাদাতার স্বার্থের পরিসমাপ্তি ঘটে, ৪· ইজারাদাতা ও গ্রহীতার স্বত্বের সংমিশ্রণ ঘটলে, ৫· স্পষ্ট প্রত্যর্পণ বা ইস্তফা দ্বারা, ৬· পরোক্ষ ইস্তফার মাধ্যমে, ৭· বাজেয়াপ্তকরণের মাধ্যমে, ৮· ইজারা পরিসমাপ্তি বা সম্পত্তি ত্যাগের জন্য নোটিশের মেয়াদ শেষ হওয়ার সঙ্গে ইজারার পরিসমাপ্তি ঘটে।
কোনো ক্ষেত্রে খাজনা বা ভাড়া বকেয়া থাকার ফলে ইজারা বাজেয়াপ্ত হতে পারে। এ কারণে আদালতে গ্রহীতাকে উচ্ছেদ করার জন্য মামলা করা যায়। এ রকম মামলার ক্ষেত্রে মামলার শুনানির সময় ইজারাগ্রহীতা সুদ ও মামলার খরচসহ বকেয়া খাজনা প্রদান করতে পারে। এ ক্ষেত্রে এমন কোনো জামানত জমা দিতে হবে, যাতে ১৫ দিনের মধ্যে দাবির সব টাকা পরিশোধ হবে বলে আদালত মনে করবেন। ফলে আদালত উচ্ছেদের ডিক্রির পরিবর্তে বাজেয়াপ্তের হাত থেকে রেহাইয়ের আদেশ দিতে পারেন।
কোনো ইজারার মেয়াদ শেষ হয়ে যাওয়ার পরও ইজারাগ্রহীতা সম্পত্তির দখল বজায় থাকলে তাকে হোল্ডিং ওভার বলা হয়। এ ক্ষেত্রে ইজারাদাতার সম্পত্তি গুরুত্বপূর্ণ। তবে কোনো উচ্ছেদের নোটিশ বা মামলা না হলে এবং পরোক্ষভাবে হলেও সম্পত্তি নিতে হবে। এ ক্ষেত্রে খাজনা মাসে মাসে নবায়িত হতে থাকবে।
সম্পত্তির ইজারা কৃষিজমির ক্ষেত্রে প্রযোজ্য হবে না। কৃষিজমি ছাড়া অন্যান্য জমি ইজারা প্রদান করা যাবে।
কিছু নজির

  • ক্ট্সরকার যদি কোনো দালান কোনো মেয়াদ নির্ধারণ না করে ইজারা প্রদান করে, তাহলে তা বার্ষিক ইজারা বলে বিবেচিত হবে এবং ছয় মাসের মধ্যে পরিসমাপ্তি ঘটানো যাবে। (এআইআর ১৯৭৩ পাট ৩৯১)
  • ক্ট্কোনো ইজারার চুক্তিপত্র রেজিস্ট্রিকৃত না হলে ইজারার মাস থেকে মাসিক ইজারা বলে গণ্য হবে। (৫৫ ডিএলআর ৫৮১)
  • অপর্যাপ্ত নোটিশ জারির বিষয় বিবাদী নি্ন আদালতে উত্থাপন না করে উচ্চ আদালতে উত্থাপন করতে পারবে না। (৩৫ ডিএলআর এডি ১৮২)
  •  যে ক্ষেত্রে ইজারা রেজিস্ট্রিকৃত দলিল দ্বারা সম্পন্ন হয় এবং দখল অর্পণ করা হয়, সে ক্ষেত্রে ওই দলিল বাজেয়াপ্ত দ্বারা ইজারা বাতিল করা যায় না। (৫২ ডিএলআর এডি ১৯৯)
  •  যে ক্ষেত্রে চুক্তির মেয়াদ শেষ হওয়ার পরও ভাড়াটিয়া বাড়ির দখল বজায় রাখে, সে ক্ষেত্রে সে ওই মেয়াদের ভাড়া প্রদান করতে বাধ্য। (৪৯ ডিএলআর ২৮৬)
  •  যে ক্ষেত্রে লিখিত চুক্তির মেয়াদ অতিক্রান্ত হয়েছে এবং উভয়ের মধ্যে কোনো মতবিরোধ নেই, সে ক্ষেত্রে ইজারা হোল্ডিং ওভার দ্বারা কার্যকর থাকবে। (৪৭ ডিএলআর ৪৩০)

 

তানজিম আল ইসলাম

তথ্যসূত্র : prothom-alo.